Поделюсь нашим опытом покупки дома в Колорадо. Мы покупали дом без привлечения кредита, поэтому процедура у нас была проще, чем у большинства американцев.
Изначально мы собирались снимать дом, чтобы определиться, нравится ли нам жить в Боулдере и окрестностях или ехать в Калифорнию к океану. Внимательно посмотрев на рынок аренды/продажи, мы решили, что выгоднее покупать, чем снимать. В этих местах рынок недвижимости никогда не падал. Ниже немного свежей информкции о рынке. Все дома сдаются без мебели. Так что, в случае с арендой, ее надо было бы покупать или арендовать (здесь это довольно распространенная практика).
Даже если нам здесь не понравится, мы будем сдавать этот дом, получая больший доход, чем предлагает текущий рынок капитала.
Мы посмотрели дома и квартиры в Боулдере и решили, что лучше купить дом недалеко, чем квартиру в самом городе. Мы объехали все небольшие городки вокруг Боулдера и остановились на небольшом городе Niwot, в котором живет всего 5000 человек. Город – удивительно зеленый и в нем очень хорошие школы. В одной из них настоящий беговой стадион с кругом — 400 метров. До Боулдера – 15 минут на машине. До старта большинства триатлонов (включая полный Ironman) – 10 минут. Мы живем в 10 минутах ходьбы от центра, где сконцентрированы рестораны, магазины, галереи и есть даже своя гостиница.
Итак, о покупке:
— Рынок недвижимости очень открыт. На сайте www.zillow.com зная адрес дома, можно посмотреть его полное описание, оценочную стоимость, ожидаемые налоги, ожидаемые коммунальные платежи, историю продаж, историю продажи соседних домов, прогноз по росту стоимости, к каким школам относится дом (а это – очень важно), фотографии и т.д. Можно смотреть информацию не только о стоящих на продаже домах, а о любых.
— Значимая часть налога на недвижимость идет на школы и полицию. Чем богаче район, тем больше финансирование у школ и школы лучше. Для многих людей качество школ — определяющий фактор при переезде.
— Вдоль дороги можно встретить надпись Open House. Это значит, что в определенное время любой человек может приехать посмотреть продающийся дом
— Риэлторам (с продающей и покупающей стороны) платит продающая сторона. Насколько я понял, это около 6.5% от стоимости сделки.
— Выбрав дом, вы делаете формальное предложение, в котором есть довольно много оговорок, когда вы можете выйти из сделки, включая, например, слишком высокую стоимость страховки, непримелемость устава местного HOA (это что-то типа ассоциации владельцев домов).
— Если предложение принято, вы платите аванс компании, которая держит реестр и назначаете дату сделки. У нас это заняло 3 недели. Предыдущие собственники должны били переехать в свой новый дом. Если бы в доме никто не жил, можно было бы сделать все еще быстрее.
— Обязателен процесс инспекции дома, в ходе которого независимый инспектор проверяет работу всех систем и даже уровень радиации. В нашем случае был отчет на 30 страниц.
— Накануне сделки вы переводите деньги на счет реестродержателя. Все операции безналичные. В ячейку никто деньги не закладывает.
— В день сделки подписание занимает 30 минут, после чего продающая сторона передает ключи и становитесь владельцем дома.
— Если вы жили в доме последние 4 года из 5 лет и стоимость меньше 500 000 на семью или 250 000 на человека, то вы не платите подоходного налога на эту сделку.
— Все коммунальные платежи (газ, вода, мусор) можно настроить online
— Стоимость страховки дома зависит от вашей истории, размера минимального платежа, который вы покрываете сами и еще нескольких факторов. Кстати, землетрясение не входит в страхуемые риски.
— Говорят, что Правительство США дает вам беспроцентный кредит 7500 долл. на 5 лет при покупке вашего первого дома. Нам он был не очень нужен, поэтому мы не выясняли этот вопрос подробно.
Только что риэлтор прислал данные о рынке Боулдера
Boulder
Average Sales Price 2013 (Jan — April 30) - $709,610 (231 homes)
Average Sales Price 2014 (Jan — April 30) — $776,946 (200 homes)
Median Sales Price 2013 — (Jan — April 30) — $630,000
Median Sales Price 2014 — (Jan — April 30) — $647,500
Average days to contract in 2013 — 49
Average days to contract in 2014 — 41
comments powered by HyperComments
